Нове ім’я для старого гравця: як «Караван» перетворюється на Victoria Gardens у Києві
Один із найдавніших торгово-розважальних центрів столиці заходить у фазу глибокого оновлення. ТРЦ «Караван Outlet», який восени 2024 року перейшов у власність Dragon Capital, остаточно прощається зі старою назвою та починає працювати під брендом Victoria Gardens. За цим рішенням стоїть не лише ренеймінг, а комплексна реконцепція об’єкта, що має повернути йому роль помітного гравця на ринку київської торговельної нерухомості.
Чому «Караван» більше не «Караван»
Зміна назви була передбачена умовами угоди купівлі об’єкта. Вибір бренду Victoria Gardens — стратегічний: саме так називається львівський ТРЦ Dragon Capital, який компанія кілька років тому успішно вивела з категорії проблемних у число лідерів регіонального ринку.
Водночас із назви київського ТРЦ зникає слово outlet. Компанія не хоче обмежувати сприйняття об’єкта виключно аутлет-форматом і прагне зробити його універсальнішим — із ширшим набором сценаріїв для відвідувачів та орендарів.
Один із найбільших торгових активів у портфелі
Київський Victoria Gardens — це масштабний комплекс із загальною площею понад 57 000 кв. м, з яких близько 44 000 кв. м припадає на орендні площі. У ТРЦ працюють понад пів сотні брендів, є п’ятизальний кінотеатр, ролердром, дитячий парк розваг, гіпермаркет і фуд-корт.
Окремою частиною комплексу є бізнес-центр з орендною площею 6000 кв. м, а також просторий паркінг на 1120 автомобілів. За масштабами це один із ключових торгових об’єктів у структурі Dragon Capital.
Львівський досвід як дорожня карта
Компанія добре знає, що таке перезапуск складних ТРЦ. Після придбання львівського Victoria Gardens у 2018 році об’єкт пройшов системне оновлення: відвідуваність зросла в рази, а фінансові показники — кратно. Саме цей досвід став основою для стратегії щодо київського ТРЦ.
У Dragon Capital розглядають «Караван» як актив із втраченою динамікою, але значним потенціалом — подібно до того, яким свого часу був львівський торговий центр.
Навіщо змінювати сприйняття об’єкта
«Караван» відкрився ще у 2003 році й тривалий час був важливою торговою точкою для киян. Проте поява нових великих ТРЦ з сучаснішими концепціями поступово відсунула його на другий план. Ренеймінг і реконцепція мають зламати старі асоціації — від застарілого та напівпорожнього простору до живого, наповненого й актуального торгового центру.
При цьому Dragon Capital не має наміру створювати мережу однотипних ТРЦ. У портфелі компанії залишаються різні за форматом об’єкти — від районних до мультифункціональних, кожен зі своєю логікою розвитку.
Масштаб бізнесу Dragon Capital у нерухомості
Загалом Dragon Capital володіє 24 об’єктами комерційної нерухомості площею понад 530 000 кв. м. Це офісні центри, логістичні комплекси та торгові об’єкти в різних регіонах України. Восени 2025 року компанія також продала ТРЦ SkyPark у Вінниці за 1,5 млрд грн, підтвердивши інтерес інвесторів до якісних торгових активів навіть у складних ринкових умовах.
Перші інвестиції — у безпеку та енергію
Після купівлі київського ТРЦ компанія насамперед зосередилася на базових речах. На території комплексу з’явилося зовнішнє укриття, розраховане на 200 осіб, із бюджетом близько $200 000. Наступний крок — встановлення сонячної електростанції на даху ТРЦ. Інвестиції в цей проєкт перевищать $1 млн і мають підсилити енергонезалежність об’єкта.
Три етапи оновлення: логіка змін
Ренеймінг — лише один із елементів великого плану. Реконцепція Victoria Gardens у Києві складається з трьох послідовних етапів.
Перший — робота з вакантністю. За час після придбання у ТРЦ повернули частину колишніх орендарів і залучили нових, уклавши 15 контрактів із відомими ритейлерами. До кінця 2025 року вакантність скоротилася до 7%, що вдвічі менше, ніж на момент угоди.
Другий етап — якісне посилення орендарського складу. Паралельно із заповненням площ відбувається заміна слабших брендів на тих, хто здатен забезпечити вищі продажі з квадратного метра. Мета — повністю закрити вакантність у першій половині 2026 року.
Третій етап стане можливим після стабілізації роботи ТРЦ. Тоді компанія планує поступово підвищувати орендні ставки та переходити від моделі, де дохід формується переважно з відсотків від товарообігу, до більш класичної системи фіксованих ставок.
Фінансовий ефект уже помітний
За перший рік у власності Dragon Capital чистий операційний дохід ТРЦ зріс приблизно на 20%. Це результат активної ротації орендарів, маркетингового підсилення та поступового повернення трафіку. Фінансові показники компанії-власника об’єкта у 2025 році зросли в рази порівняно з попереднім роком.
Бізнес-центр: окремий фронт робіт
Бізнес-центр у складі комплексу наразі залишається слабшою ланкою: наприкінці 2025 року тут вакантні близько 36% площ. Компанія ставить за мету знизити цей показник щонайменше до 10%, але без фізичного оновлення це неможливо.
У планах — повністю оновлене лобі, модернізовані ліфтові холи та зони загального користування. На ці роботи закладено близько $500 000, завершити їх планують до середини 2026 року.
Попри відмову від слова outlet у назві, формат знижок повністю не зникає. Орендарі зможуть самі обирати модель роботи — класичну чи аутлетну. Водночас експерти ринку звертають увагу на складну локацію ТРЦ та високу концентрацію великих конкурентів поблизу.
Саме тому аутлет-складова може стати інструментом диференціації — за умови посилення брендів, особливо у спортивному сегменті та середньо-високій ціновій категорії. Перевага Victoria Gardens — у масштабі: об’єкт не обмежений у площах і може експериментувати з форматами.
Спроба другого життя
Перезапуск «Каравану» під брендом Victoria Gardens — це спроба довести, що навіть торгові центри з двадцятирічною історією можуть бути актуальними. Якщо компанії вдасться реалізувати всі заплановані етапи, оновлений ТРЦ має шанс знову стати точкою тяжіння для мешканців західної частини Києва та прикладом вдалого перезавантаження старих торгових форматів.
